Můj pražský 4kk byt

Jak se vyvíjela má konkrétní investice do bytu z hlediska výnosnosti, jak rostl nominálně pronájem, tržní cena nemovitosti, splátky hypotéky a další? Co nám říkají historická data a jak to vidím do budoucna? O tom bude dnešní příspěvek.

Pro analýzu jsem upravil finanční plánovač koupě bytu, do kterého jsem zadal historická data o bytu a nastavil parametry pro očekávaný růst pronájmu a tržní hodnoty bytu.

1) Co jsem koupil: byt 4+kk, 100 m², Praha - Holešovice, novostavba z roku 2016

Celková cena pořízení bytu činila 5 577 044 Kč.

2) Jakou jsem očekával výnosnost pronájmu

Jelikož to byl již můj několikátý byt, měl jsem poměrně jasnou představu o tom, za kolik bude reálné byt pronajmout, což se také potvrdilo.

3) Růst nájmu a tržní ceny nemovitosti

Analýzu jsem rozdělil na čtyři období. V období nízkých úrokových sazeb 2016–2021 byl meziroční růst nájmu téměř nulový, pouze +0,3 % YoY (Year on Year). Covid na to měl značný vliv. Tržní cena mé nemovitosti však rostla závratným tempem – +15,7 % ročně. Z hlediska výnosnosti pronájmu dávala koupě nemovitosti každý další rok méně smyslu.

V období 2021–2026 jsem výrazně zvyšoval nájem v souladu s trhem, o 6,7 % ročně (pro rok 2026 už nájemné také fixuji). Po odeznění covidu a především kvůli zvýšení úrokových sazeb se poptávka ochladila, ceny nových nemovitostí v Praze dokonce nepatrně klesly, díky čemuž výnosnost pronájmu v letech 2023 a 2024 rostla. Koupě další investiční nemovitosti tak opět začínala dávat smysl.

A jak to vidím v Praze v dalších deseti letech, tedy v období 2027–2036? Cena nájemního bydlení bude záviset i na růstu mezd obyvatelstva. Například v roce 2024 rostla v Praze hrubá mzda o 6–7 %, což bylo částečně dáno vyšší inflací z předchozích let. Pokud tedy předpokládáme, že zvýšená inflace přetrvá a mzdy budou dále růst, považuji 3% růst nájmu za velmi konzervativní odhad.

Růst tržní ceny nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů. V Praze je velmi nízká výstavba, která je téměř o polovinu nižší, než je potřeba pro přirozenou obnovu bytového fondu. Nabídka je omezená a v příštích letech se to pravděpodobně nezmění, mimo jiné kvůli nedostatku pracovníků na stavbách. Tím pádem naráží růst bytové výstavby na kapacitní limity developerů a jejich dodavatelů.

Na straně poptávky hraje roli demografie. Podle Institutu plánování a rozvoje (IPR) má v Praze do roku 2050 přibýt až 400 000 obyvatel.

Klíčovým faktorem ovlivňujícím poptávku je úroková sazba hypoték, respektive výše splátek a to, zda na ně lidé dosáhnou. Když se splátky hypotéky vyrovnají výši nájmu, poptávka po nemovitostech prudce roste. S ohledem na zvýšenou inflaci a vládní výdaje na zbrojení počítám s konzervativním růstem ceny nemovitostí o 4 % ročně (aktuálně ceny rostou o 6–8 % YoY).

Graf 1: Vývoj výnosu z pronájmu

Graf 2: Vývoj tržní ceny bytu a vlastního kapitálu

4) Kolik jsem již vydělal na bytu a jak to vidím do budoucna?

Jak jsem zmínil na začátku, cena pořízení bytu činila 5,6 mil. Kč. Byt jsem financoval hypotékou s počátečním vlastním kapitálem pouze 629 000 Kč. Ke konci roku 2026 dosáhnu čistého výnosu z pronájmu ve výši 3,4 mil. Kč, byt se zhodnotí o necelých 13 mil. Kč a na účtě budu mít 1,2 mil. Kč, které zhodnocuji investicí do S&P 500 ETF. Celkový výnos tak bude 17,4 mil. Kč. Pronájem bytu mi v roce 2026 generuje 346 000 Kč ročně (free cash flow), a to i po započtení splátek hypotéky.

V roce 2029 kumulativní čistý příjem z pronájmu dosáhne částky, která mi umožní zcela splatit zůstatek hypotéky.

Ačkoliv se to může zdát neuvěřitelné, při meziročním růstu tržní ceny nemovitosti o 4 % dosáhne byt v roce 2046 tržní ceny 43 mil. Kč. Zhodnocení tedy bude 36 mil. Kč, čistý kumulativní výnos z pronájmu dosáhne 18 mil. Kč a zhodnocení těchto prostředků v S&P 500 ETF vynese dalších 29 mil. Kč. Celkový výnos v roce 2046 tak bude 83 mil. Kč.

Detailní vývoj jednotlivých položek u mé nemovitosti můžete vidět v níže přiložené tabulce.

5) Závěrem

Koupě tohoto konkrétního investičního bytu v Praze mi od počátku nabídla pozitivní free cash flow, což je v dnešních podmínkách prakticky nenapodobitelné. Je však důležité zmínit, že každá doba přináší své příležitosti a vývoj cen bytů i nájmů probíhá v cyklech. Při plánování investice do bytu se zaměřuji na nominální výnosnost pronájmu (jako záruku budoucího pozitivního cash flow) a též růst hodnoty nemovitosti. Při současných úrokových sazbách je splátka hypotéky vyšší než příjem z pronájmu, ale po několika letech (v závislosti na výši hypotéky) se dostanete do pozitivního cash flow. Mezitím již těžíte z růstu hodnoty nemovitosti.

A jaký výnos z pronájmu považujete vy za akceptovatelný?

Poznámka:

https://x.com/PavelFohler

https://www.linkedin.com/in/pavelfohler/

#Investice #Nemovitosti #RealEstate