1kk v Praze: 1 Část - Koupě

Tento rok jsem opět chytil příležitost za pačesy, a proto se tu s vámi opět podělím o tom, jak to vše probíhalo.

Jak už z nadpisu tušíte, podařilo se mi koupit vybydlený 1kk v Praze Holešovicích. A abych vás trochu napnul, tak to rozdělím do 3 částí (postů - cca každý týden jeden :)

1. Část - Koupě a financování (o tom se dočtete dnes)

2. Část - Rekonstrukce

3. Část - Pronájem a celkové zhodnocení business case

Dnes tedy začnu 1. částí. Koupě a financování

Začalo to tím, že známí mých rodičů měli starý vybydlený byt 1kk, 28 m² v Holešovicích. Občas ho pronajímali , ale pořád si stěžovali, jak je s tím mnoho práce, a že to prodají...

A jelikož věděli, že já se pořád kolem nemovitostí motám, zeptali se mě, za kolik si myslím, že by ho mohli prodat. Udělal jsem jim analýzu.

Podíval jsem se do cenových map na skutečné prodejní ceny podobných bytů v okolí a porovnal i s novostavbou. Můj hrubý odhad na to , kolik by stála kompletní rekonstrukce, byl ~ 500- 700 tis. Kč, což bylo potřeba zohlednit . Takto tedy vypadala kalkulace pro ně:

Řekl jsem jim tedy, že realisticky to vidím tak , že to prodají tak kolem 3,7- 4 mil. max.

Ale to bych nebyl já, abych alespoň při tom neprovedl svůj sales pitch :) Pod analýzu jsem jim ještě řekl, za kolik to od nich koupím, ale s tím, že vše zařídím a poplatky zaplatím. Od výše ceny bytu jsem tedy ještě odečetl provizi realtice, kterou by jinak museli zaplatit.

Na účtu jsem měl jen cca 1 mil. volných prostředků na investování (připraveno původně na akcie). Tak jsem si říkal, buď si vezmu hypotéku, nebo mě troufale napadlo, co kdyby mi to prodali na splátky? A tak jsem vypracoval následující 2 varianty, za kterých bych to od nich koupil:

Varianta 1: - platba vše najednou

• Já, kupující, si vezmu hypotéku a zaplatím kupní cenu 3 477 006,-

• Já kupující, zaplatím veškeré náklady s tím spojené (právník, katastr, poplatky - můj odhad cca 45 tis.)

Varianta 2: - Koupě na splátky: Můj sales pitch: "Dostanete nejen původní kupní cenu, ale též úroky ~4% p.a. - celkem tedy 4, 06mil

Prodávajícímu je cca 55 let , tak jsem si řekl, že musím navrhnout splátkový kalendář na max. 10 let , aby si těch peněz taky mohl užít.

Spočítal jsem si tedy úroky, měsíční splátku a celkovou cenu po 10 letech a výsledek je následující:

Celková kupní cena ve smlouvě je tedy na částku 4, 06 mil. s následujícím platebním kalendářem:

• Já, kupující, zaplatím první splátku ve výši 1 mil. Kč okamžikem zápisu do katastru

• Po dobu 10 let budu platit měsíčně cca 23 tis. Kč na účet prodávajícího

• Prodávající má zástavní právo k nemovitosti včetně doložky o vykonatelnosti v případě neplacení (tak jako to dělají banky)

Takto jsem to vše poslal prodávajícímu emailem a po cca 3-4měsíce jsem o něj neslyšel.

Ani odpověď na email ve smyslu, děkuji za analýzu....

......

Začátkem Srpna 2024 mi přišla od prodávajícího stručná sms....prodám to tobě. Chci variantu 2

A tak se věci dali do pohybu a koupil jsem takto další byt.......