Kdo si letos kupuje nové byty v Praze? A odkud pochází?

Pražský trh s novostavbami se často popisuje přes ceny za metr čtvereční. O lidech, kteří byty skutečně kupují, se ale ví mnohem méně. Proto jsem se podíval přímo do zdroje, do katastru nemovitostí.

Co jsem zkoumal

Vybral jsem dva developerské projekty v Praze 9. Dohromady mají 622 jednotek a 629 vlastnických záznamů. Lokalita leží na pomezí Vysočan a Libně. Je to rozvojová oblast s dobrou dopravní dostupností, rozhodně ne okraj Prahy.

Metodika ve zkratce:

• Zdroj: veřejně dostupné údaje z katastru nemovitostí (ČÚZK), stav k říjnu 2026.

• Váha vlastníků: podle jejich podílu na domě. Ten odpovídá poměru podlahové plochy jednotky k ploše celého domu, takže majitel velkého bytu má větší váhu než majitel garsoniéry.

• Národnost: odhadnuta podle jmen, případně podle zahraniční adresy. Nejde o oficiální údaj o občanství a výsledky mohou být částečně zkreslené. Česká jména jsou ale dobře rozpoznatelná, takže pro orientační analýzu to stačí. Rozlišit Čecha a Slováka podle jména je nejtěžší.

• Bydliště: trvalá adresa zapsaná v katastru. U občanů ČR se automaticky aktualizuje z registru obyvatel.

Zhruba sedm z deseti metrů čtverečních tedy vlastní Češi. Celkem asi 24 % plochy má alespoň jednoho vlastníka jiné než české národnosti. Mezi nimi jasně vedou sousední a východoevropské země: Slovensko, Ukrajina a Rusko. Dál následují Vietnamci a Číňané, kteří v Praze tvoří dlouhodobě usazené komunity. V menší míře jsou zastoupeni také vlastníci z Ázerbájdžánu, Arménie, Kazachstánu, Moldavska, Velké Británie, Francie, Itálie, Izraele a dalších zemí.

Odkud kupující pocházejí

U soukromých vlastníků (jednotlivců a párů) vypadá rozložení trvalého bydliště takto:

Nejzajímavější je podle mě srovnání národnosti a bydliště. 89 % vlastníků s cizí národností má trvalé bydliště v Česku a většina z nich přímo v Praze. Nejde tedy o zahraniční investory, kteří nakupují „na dálku“. Jsou to lidé, kteří tu žijí, pracují a pořizují si tu vlastní bydlení nebo investici.

Opačným směrem je zajímavá i třetina kupců z mimopražských adres. Část z nich jsou nejspíš lidé, kteří se do Prahy stěhují za prací. Část jsou investoři z regionů, pro které je pražský byt uložením peněz.

Další zajímavosti

Co z toho plyne

1. Kupci novostaveb jsou převážně Češi a Pražané. Obavy, že nové byty skupují hlavně zahraniční investoři, se v těchto dvou projektech nepotvrzují.

2. Cizinci jsou na trhu vidět, ale jako rezidenti. Kupují hlavně lidé, kteří už v Česku žijí, typicky ze Slovenska, Ukrajiny a dalších východoevropských zemí.

3. Investiční poptávka je silná. Vlastníci s více jednotkami, firmy a kupci z regionů ukazují, že pražský byt je pro mnoho lidí stále hlavně uložení peněz.

Upozornění: Jde o orientační analýzu dvou projektů, nikoli o reprezentativní statistiku celé Prahy. Národnost je odhadnuta podle jmen a může být zkreslená.