Nájemní smlouva od právníka? Ani ta vás nemusí ochránit. Chyba v dokumentech vás může stát statisíce!

Nájemní smlouva je jen jeden z několika dokumentů

Nájemní smlouvu si dnes stáhne každý. Jenže pronájem bytu nestojí na jednom papíru. K řádně připravenému pronájmu patří:

1. - nájemní smlouva,

2. - evidenční list – předpis nájemného a záloh na služby,

3. - platební údaje – účet, variabilní symbol, splatnost,

4. - předávací protokol – stav bytu, vybavení a měřidel při předání,

5. - průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

6. - výpis z katastru.

Chyby se neukážou při podpisu, ale často až na konci

To je na celé věci to zrádné. Při podpisu je všechno v pořádku. Po roce přijde vyúčtování a pořád nikdo nic neřeší. Problém nastane, až nájemník odchází – a začne si přepočítávat, co vám za ty roky platil.

V tu chvíli může chtít peníze zpátky i za minulé roky. A kauce, ze které byste si mohli třebas i vámi odpuštěnou škodu započíst, je často už vrácená.

Co vám vzor z internetu neřekne

Vzor z internetu neví, jestli pronajímáte sám, se spoluvlastníkem, nebo přes firmu – a podle toho se liší, kdo smlouvu podepisuje a co v ní musí být.

Neřekne vám, co do vyúčtování služeb patří a co ne. Mimochodem, jakákoliv špatně započítaná položka (třebas i pojištění ) znamená, že vyúčtování není řádné a je tam již pokuta 50Kč za každý den!

A nepřipomene vám povinnosti mimo samotnou smlouvu, na které se přijde, až když je pozdě.

Nejdražší chyba: fond oprav v zálohách

Tady je typická situace. Pronajímatel rozpočítá na nájemníka všechno, co za byt platí SVJ, a dá to do záloh na služby. Jenže službami ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. jsou například teplo, teplá voda, vodné a stočné nebo odvoz odpadu. Fond oprav, pojištění domu, správa domu ani opravy službami nejsou.

Pokud chcete, aby nájemník tyto částky platil, musí být započtené v nájemném – ne vybírané jako zálohy, které pak „vyúčtujete“.

Kolik to stojí – příklad na 3 roky

Vezměme položky z ilustračního vyúčtování výše:

• Neoprávněně vybrané zálohy: 2 305 Kč × 36 měsíců = 82 980 Kč

• Pokuta za chybějící řádné vyúčtování (§ 13 zák. č. 67/2013 Sb.): 50 Kč × 1 095 dní = 54 750 Kč

Dohromady můžete vracet 137 730 Kč. Pokutu může soud snížit, ale ve sporu se tomu bráníte jen těžko.

A tím to nekončí...

Neposlali jste před začátkem nájmu PENB: možná pokuta až 200 000Kč

Druhá povinnost, na kterou se často zapomíná: průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Podle § 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb. ho musíte předložit (nebo jeho kopii) zájemci o nájem ještě před podpisem smlouvy. Za nesplnění hrozí pokuta až 200 000 Kč a řeší ji Státní energetická inspekce.

U bytu v domě se SVJ platí: PENB má zajistit SVJ nebo správce domu. Pokud neexistuje, vyžádejte si ho písemně a žádost si schovejte.

Jak to dělám já: průvodce místo vzoru

Po letech pronajímání jsem si celý proces sepsal do jednoho nástroje – ACOLIV Průvodce nájemní smlouvou BYT / POKOJ. Místo prázdného vzoru vás provede krok za krokem: odpovídáte na otázky a smlouva vzniká přímo před vámi.

Údaje zadáte jednou – pronajímatele, nájemce, byt, nájemné a zálohy. Rozpracovaný průvodce si uložíte do počítače (na server se nic neukládá) a příště jen načtete soubor a navážete, třeba u dalšího nájemníka.

Z jedněch odpovědí vznikne celá sada dokumentů, které jsem již jmenoval na začátku článku

Průvodce vám u záloh ukáže, co platí nájemce a co zůstává na vás, a upozorní i na PENB, výpis z katastru a další věci, které ve vzoru z internetu nenajdete.

Nejde jen o podepsanou smlouvu

Jde o pronájem připravený správně – tak, abyste se za tři roky nemuseli bát, že vám nájemník při odchodu pošle účet.

👉 Vyplňte si průvodce na acoliv.com/smlouvy. Náhled je zdarma, celý balíček stojí 1 500 Kč a platíte až za stažení hotových dokumentů.

Článek je edukativní – a ano, trochu i reklamní. 😉 Nejde o právní službu. Částky jsou ilustrační příklad; výše pokuty podle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. může soud snížit. Právní stav k 18. 10. 2026.