Pražský realitní trh: Jsme v cenové bublině?

Článek ze dne 20. června 2025

Již přes 20 let slýchám, jak je pořízení vlastního bytu drahé, že jsme na vrcholu trhu a ceny budou přinejlepším stagnovat. Samozřejmě na realitní trh v Česku nelze pohlížet pouze průměrnými čísly za celou republiku. Situace v regionech a mikroregionech může být zcela odlišná. Tento článek se zaměří výhradně na Prahu, protože to je oblast, kde já osobně investuji.

Pro analýzu dostupnosti vlastního bydlení jsem si položil následující otázky:

Otázka č. 1: Jak se změnila dostupnost vlastního bydlení v Praze? (v čase, podle typu zaměstnání) Jaká je struktura podle zaměstnání a která skupina má největší šanci na koupi novostavby?

Otázka č. 2: Jak se budou vyvíjet makroekonomické faktory do budoucna? (růst mezd, zadlužení státu v poměru k HDP, inflace, úroková míra hypoték)

Otázka č. 3: Pokud si dnes zafixuji cenu bytu u developera, jak bude vypadat situace v dalších letech z hlediska počtu hrubých mezd potřebných na koupi bytu a v historickém kontextu?

Otázka č. 4: Jakou cenu bytů mohu očekávat, pokud počet ročních hrubých mezd potřebných na koupi zůstane stejný jako v roce 2025?

Makroanalýza pro účely realitního trhu v Praze

Jak vypadá a jak se vyvíjela struktura mezd v Praze?
Níže uvedená tabulka ilustruje vývoj mezd. V modré barvě jsem přidal svůj odhad budoucího vývoje. Inflace, zadlužení státu a růst mezd jsou vzájemně propojené faktory. Politická reprezentace hraje klíčovou roli. Vzhledem k tomu, že letos volby pravděpodobně vyhraje hnutí ANO, předpokládám, že růst mezd i zadlužení státu budou pokračovat raketovým tempem.

Odpověď na Otázku č.1 poskytuje též výše uvedená tabulka. Hlavní cílovou skupinou, která má největší šanci na koupi novostavby, jsou první čtyři kategorie zaměstnanců. Tato skupina s průměrným hrubým příjmem 61–150 tisíc Kč měsíčně tvoří 76 % všech zaměstnanců. K nim můžeme přidat majitele firem a vysoce příjmové OSVČ, čímž se dostaneme nad 80 %.

Otázka č. 2: Vývoj makroekonomických faktorů
V níže uvedené tabulce naleznete odpověď na otázku, jak se budou vyvíjet makroekonomické faktory, jako je růst mezd, zadlužení státu v poměru k HDP, inflace a úroková míra hypoték. To má zásadní vliv na budoucí vývoj cen nejen novostaveb.

Otázka č. 3: Fixace ceny bytu a budoucí dostupnost
Pokud si dnes zafixuji cenu bytu u developera, jak bude vypadat situace v dalších letech z hlediska počtu hrubých mezd potřebných na jeho koupi v historickém kontextu?

Jak ukazuje analýza níže, při současném tempu růstu mezd a zadlužení státu se současná cena bytu z hlediska poměrového ukazatele k platu přiblíží úrovni let 2011–2017. Pro řídící pracovníky a specialisty, kteří tvoří téměř 50 % trhu, se dostupnost bydlení díky růstu platů změnila jen mírně (přibližně o 2 roky hrubých mezd). Pro nízkopříjmové skupiny však počet let potřebných na koupi bytu narůstá až nad 20 let.

Otázka č. 4: Očekávaná cena bytů při zachování poměru mezd
Pokud hnutí ANO vyhraje volby, můžeme očekávat splnění předvolebních slibů, tedy růst mezd a masivní zadlužování státu. Pokud poměr ročních hrubých mezd k ceně bytu zůstane na úrovni roku 2025 a mzdy budou růst, lze předpokládat, že ceny bytů porostou ruku v ruce se zvyšujícím se příjmem.

Závěr

Současná situace na pražském realitním trhu je charakterizována omezenou nabídkou a nízkou výstavbou, což se pravděpodobně nezmění ani v příštích deseti letech. Ačkoli se současné ceny bytů mohou zdát vysoké, vzhledem k očekávanému růstu příjmů se poměrové ukazatele postupně vrátí na úroveň před rokem 2017. To mě utvrzuje v přesvědčení, že ceny bytů nejsou bublinou, ale odrazem makroekonomického vývoje s struktury vývoje mezd obyvatelstva v Praze.

Excel file s výše daty pak můžete stáhnout níže