Vyšší nájem nemusí znamenat vyšší výnos

Vyšší nájem nemusí znamenat vyšší výnos. Spočítal jsem proč!

Řada pronajímatelů se řídí jednoduchou úvahou: co nejvyšší nájem znamená co nejvyšší výnos. Rozhodl jsem se vám ukázat konkrétní výpočet dvou situací👇

Porovnal jsem dvě strategie na modelovém příkladu bytu 1+kk v pražské novostavbě (kupní cena 7,5 mil. Kč, čistý výnos při 100% obsazenosti 2,85 % p.a.):

Situace 1 — nájem na tržním průměru, stabilní nájemník, byt zůstane volný přibližně 1 měsíc jednou za 5 let. Obsazenost 98,3 %. Čistý výnos 2,80 % p.a.

Situace 2 — nájem na horní hranici trhu (+1 000 Kč měsíčně), nájemník se mění co 2 roky, byt je při každé výměně přibližně 2 měsíce volný. Obsazenost 91,7 %. Čistý výnos 2,76 % p.a.

I s vyšším nájmem tak Situace 2 vydělá za 2 roky méně: 413 417 Kč oproti 419 883 Kč u Situace 1, tedy o 6 467 Kč méně. Ztráta z delší neobsazenosti převáží zisk z vyšší ceny.

K tomu je třeba připočíst náklady spojené s častější výměnou nájemníka — prohlídky a předání bytu, přibližně 6 hodin práce, cca 8 000 Kč. Celkový rozdíl tak činí 14 467 Kč v neprospěch Situace 2, a to bez zohlednění vyššího opotřebení bytu a vyššího rizika problémového nájemníka při ceně na horní hranici trhu — obojí lze jen těžko spolehlivě vyčíslit.

Závěr: honba za maximálním nájmem se v tomto modelu nevyplácí. Racionálnější strategií je nájem na tržním průměru se stabilním nájemníkem — nižší riziko neobsazenosti a méně administrativy přinášejí srovnatelný, ne-li vyšší výnos. Kompletní Excel kalkulaci si můžete stahnout nize.